四月中旬国务院颁布严厉的 “新国十条” 后，深圳楼市再遇冰封，消费者无不持币观望，成交量大幅萎缩，房价进入下降通道，楼市已明显步入熊市阶段。但深圳个别楼盘近期低调大幅降价，成为逆市奇葩，取得不错的成绩，无疑当下的消费者越来越理智和精明，置业时物业的性价比对购房者来说相当重要，但楼市营销是开发商和购房者之间必不可少的沟通渠道，为何深圳楼市营销在熊市下却鲜有任何创新的亮点？是否代表深圳楼市营销已死呢？各种各样的降价外还有啥?
    中国房地产市场近年急速发展，加上经历房价在2007及2009年两次的急速飙升，扭曲了深圳楼市的营销策划生态，在购房者的蜂拥抢购下，深圳近年的楼市营销变得肤浅浮躁，完全缺乏技术含量，甚至迷失了营销的真正意义。最糟糕的是在牛市下深圳的营销策划人员出现断层的现象，因内地二三线城市的房地产市场急速发展，深圳稍有经验的营销策划人员在过往两三年都被抽调到内地城市开拓市场，造成深圳楼市营销市场青黄不接，导致业界近期表现乏善足陈，没有寸进，甚至被质疑其存在的价值。
    营销策划的基本理念为通过现代的市场感知(Market Sensing)技术去分析市场走势和消费者的消费模式，并跟据预测结果去订制合适的产品及服务，再把产品的理念和特性向锁定的客户群作透明、公平及理性的双向沟通，并把客户的信息回馈到产品的设计流程以提升产品的竞争优势(Competitive Advantages)。近年深圳楼市的营销策略在求过于供的情况下往往只偏重单向传递被夸大的产品理念以透支楼盘的潜在升值能力，但可以肯定的是这种不健全的所谓营销策略在楼市回归基本面，市场正本清源后是没有出路的，笔者建议深圳楼市营销人员对现时的营销模式作认真反思，学习国际上前沿的营销理念及技术，以免被市场淘汰。
    深圳的房地产市场在2007年至今的短短三年内已多次转向，这显示深圳的楼市已拥有知识型经济下产品周期短及市场急速转变的特性，传统的营销理念已不能再蒙混过关了，深圳的楼市营销人员须与时俱进，改革现有的营销理念和掌握相关的新技术。笔者认为国际上已被广泛利用的知识管理(Knowledge Management)和数据探磡(Data Mining)技术可整合到营销理论上，以面对熊市带来的挑战。除了降价外，怎样成功挖掘日渐萎缩的潜在客户群乃深圳楼市营销人员的当务之急，通过对包括在互联网上所得的海量数据作出探磡和分析，数据探磡技术可有效地寻找隐含但有帮助潜力的市场情报及客户信息，而知识管理技术则可有效地收集、保存、提取及分享包括市场、客户、产品及合作伙伴的知识，不但让设计团队能设计合适的产品，销售团队也可较有效地挖掘到潜在客户。最重要的是，在充分掌握客户的知识后，前线销售人员与客户的沟通不再是单向的产品吹嘘，而是务实的心灵互动沟通，成功的机会自然大大提高。