房地产业研究报告－－相关资料

（一）附件

房地产公司上市分析

1、房地产上市公司及其分类

根据物业开发类型，将房地产开发公司大体分为房产类、地产类上市公司。房产类上市公司从事住宅、写字楼、商业用房开发建设；地产类上市公司，也称为开发区类公司，主营土地的开发批租。由于我国开发区热的降温，开发区类上市公司目前大多涉足于高科技领域和商品住宅市场。

沪深两市共48家A股上市公司主营房地产，沪市18家，深市30家。

2、房地产业绩评价

进入2001年以来，房地产形式出现了良好变化，总体而言，房地产上市公司出现了以下特点：行业景气向好提升了房地产上市公司总体业绩水平，但业绩分化较为严重；房地产上市公司平均预收款增长率较高，为今年的业绩提升奠定了基础；从事住宅开发的上市公司机会多于其它从事其他物业开发的上市公司。

（一）房地产板块：整体趋势向好　个股分化严重

从二级市场来看，房地产公司表现算不上突出，但却整体走出稳健上扬的态势。从国家统计局最新测算的全国房地产开发业景气指数表明，自去年3月份以来，“国房景气指数”总体呈现出稳步攀升的发展态势。进入2001年以后，房地产开发增长明显加快，带动 了“国房景气指数”的持续上扬。目前地产类上市公司正在加大力度开发地产项目， 如深圳地产界的娇子深万科(股票代码0002)从2000年年报中可看出，其主营收入增长率和利润率都大幅增长, 该公司进入快速发展期；银基发展(股票代码0511)在资产规模、经营规模迅速增长，其营业利润也有大幅提升。这些上市公司的股价也表现出稳健增长的势头。非地产类上市公司也在大举进军地产业务，没有上市的房地产公司则在伺机设法登陆资本市场，这些都缘于地产市场本身的火爆。

但另一方面，该板块中另一些老牌的上市公司，由于上市时间较长，财务负担较重，则目前处于积重难返的境地，这些公司许多被特别处理，如ST中侨（股票代码0047）、PT金田（股票代码0003）、PT中浩（股票代码0015）、ST深物业（股票代码0011）、PT网点（股票代码600833） 等。此类公司由于受基本面影响，股价反复较大，一些已被主力机构操纵，介入这类股票风险则偏大。

（二）2000年房地产上市公司分析

截止2001年4月30日，沪深两市房地产上市公司均如期公布了年报，房地产上市公司2000年主营业务收入的增长率为19.95%，但净利润增长率为－9.03%，其中主要原因是ST金田巨亏所致。2000年ST深金田亏损6亿多，而整个房地产上市公司的利润之和为11.2亿元。如果剔除ST金田，2000年房地产上市公司净利润增长率为22.01%，加权平均每股收益为0.18元，加权平均净资产收益率为7.95%，这两个指标值仍落后于沪深两市截止4月28日的加权平均数（沪深两市的加权平均每股收益为0.21元，加权平均净资产收益率为7.98%），但历史地看，房地产上市公司的业绩仍有较大的提升，不考虑股本扩张的因素，每股收益和净资产收益率增长均为10%，这一点与2000年房地产行业景气走向基本一致。

综合分析2000年房地产年报，可以发现房地产上市公司存在以下几个特点：两极分化较为严重、资产质量有待提高、投资收益增长过快。

1、两极分化现象较为严重

2000年房地产上市公司受行业景气的影响，总体业绩水平有所提高。但与往年一样，房地产上市公司两极分化现象仍然较为严重，这说明同样面临行业景气，但各家公司表现却不尽相同。

从主营业务收入来看，排名前10名的上市公司主营业务收入占全部主营业务收入的74.28%，而排名后10位的上市公司主营业务收入仅占全部主营业务收入的4.6%，从总利润情况看，排名前10的上市公司利润之和为20.6亿元，占总利润的比重为123.08%，而排名后10名的上市公司总利润则为－9.5亿元。主营业务收入及其增长率是最能反映公司未来发展前景的，2000年主营业务收入排在前几名的为：深万科、深振业、深长城，这几家深圳老牌绩优的房地产上市公司紧紧抓住房地产复苏所带来的机遇，2000年主营业务获得了较快的发展。2000年主营业务收入增长率较快的公司有阳光股份、中华企业、光彩建设、天鸿宝业，这几家公司在房地产行业转暖的情况下，及时推出适销对路的房地产商品。同样面临行业景气，但由于资金、债务、历史等原因，有些公司主营发展不理想。PT网点、深万山、珠江控股和渝开发等几家公司2000年主营业务收入排名较后，与1999年相比，主营业务收入均有较大幅度的下降。原主营房地产的珠江控股正在向投资控股公司转型，今年的收益主要来自投资收益，PT网点由于债务沉重，诉讼缠身，房地产业务基本处于停滞状态，深万山由于经济诉讼、资金短缺等问题，影响了公司房地产业务的开展，渝开发2000年主要收入仍来自房地产业，由于公司库存商品房较少，环境配套较差，设计陈旧等，新的住宅小区又处于投入期未产生效益，因此商品房销售收入减少，销售利润下降。

2、资产质量有待提高

2000年房地产上市公司的业绩水平有了较大幅度的提高，但资产质量仍有待改观。2000年房地产上市公司的平均流动比率为1.4，平均速动比率为0.65，这两个指标的标准值分别为2和1，这说明从总体上看，房地产上市公司的短期偿债能力较弱。衡量公司长期偿债能力的指标资产负债率的标准值为50%，而2000年房地产上市公司的平均资产负债率为62.95%。总体看来，房地产上市公司抵御财务风险的能力较弱。房地产行业由于投资大、项目周期长、受宏观经济影响比一般的行业大，因此公司风险也较大，财务风险是房地产上市公司遇到的主要风险之一，ST、PT的房地产企业就是因为偿债能力差的缘故。

应收帐款较大一直是影响房地产上市公司资产质量的主要因素。2000年房地产上市公司的平均应收帐款是2.58亿元，平均增长率2.92%，相对于19.95%的平均主营业务收入增长率来说，平均应收帐款的增长率不算高，这说明上市公司的资金回收情况较好。存货过多一直是困扰房地产上市公司的问题，2000年房地产上市公司的平均存货为8.06亿元，占同期流动资产的比重为56.55%，存货同比增长率为15.32%。对房地产企业的存货要做具体分析，就存货的构成看，一部分是历史上留存下的积压房，随着时间的推移，以前开发的产品越来越不适应市场的需要，盘活的困难将越来越大，形成不良资产的可能性较大；另一部分存货是公司正在开发的商品房，这部分产品如果市场定位准确的话，将会成为公司的利润来源，否则将会给公司形成新的积压。2000年深万科的存货名利第一，且增长率为42.12%，但其存货的增加是增加土地储备和新开发项目所致。2000年中华企业的存货增长率为140.97%，也主要是增加土地储备的结果。但像ST金田、ST深物业的大笔存货主要是历史上遗留的商品房，它们形成不良资产的可能性较大。

3、投资收益增长较快

2000年房地产上市公司利润构成与1999年相比有较大的差别，其中营业利润仍占利润总额的50%以上，但同比下降了5.45个百分点。补贴收入和营业外收支净额在总利润中的比重仍占比较小，并有进一步缩小的趋势。但值得注意的是投资收益的比重较高，而且增长速度也较快，2000年房地产上市公司投资收益在总利润中的比重为40.51%，同比增长41.49%。投资收益是公司对外投资活动的成果，主要来源于公司的长短期投资，通常它只是公司暂时闲置资金的利用，并不是公司利润的主要源泉。如果公司的利润主要来自投资收益，则公司发展的可持续性就令人怀疑。

（三）房地产上市公司未来业绩展望

2001年一季度，房地产增长势头不减，房地产开发投资同比增长22.9%，住宅投资增长28.6%，土地开发投资增长6.7%，预计2001年房地产业仍将延续2000年的发展态势，2001年房地产上市公司经营环境继续向好。与此同时，一些先行性指标的走向也预示2001年房地产上市公司业绩仍处于上升通道。

1、预收款增长为2001年业绩提升奠定了良好的基础

预收款增长表明销售形势好转，这为今年收入增长奠定了基础。预收款是指已签定房屋销售合同，而且房款也已收到，但由于收入尚未确认，只能暂时计作预收款，到收入确认条件全部达到后，即可确认收入。预收款越多，表明房地产销售形势越好，而且销售回款快。通常预收款在第二年转为收入。2000年房地产上市公司平均预收款为1.32亿元，同比增长44.44%，这将为今年房地产主营收入奠定基础。

2、预提费用和无形资产的增加预示房地产上市公司的投资在增加

预提费用是在房地产项目开发过程中，由于项目开发周期非常长，第一批房屋销售后确认收入时，尚有许多费用需要在以后支付，这部分费用必须通过预提费用体现出来，2000年预提费用增长率为32.37%，表明房地产上市公司投资增长速度较快。

有些房地产公司将土地使用权计入无形资产中，因此该指标的增减也在一定程度上反映房地产上市公司土地储备情况，2000年该无形资产增长率为8.46%，表明上市公司在增加土地储备。

由于中国房地产业、尤其是住宅产业正处于一个新的发展周期，房地产上市公司增加投资势必为将来几年的收益打下基础。

主要资料来源:

[1] 《中国房地产信息》

[2] 《中国经营报》

[3] 《中国统计年鉴》

[4] 国研网www.drcnet.com

[5] 建设部www.cin.gov.cn

[6] 《投资导报》

[7] 《市场报》

[8] 国家统计局

[9] 《中国信息报》

[10] 中国脑库www.cdi.com.cn

[11] 《中外房地产导报》

[12] 《中国房地产金融》

[13] 中国证券市场研究设计中心