房地产业研究报告－－政策与环境

（一）现在房地产政策环境

1998年以来，国家实行住房制度改革和住房分配货币化。通过刺激住宅消费来拉动房地产业的健康发展。下表是1999年至今有关部门发布的主要法律法规及相关通知的汇编。

（二）WTO对中国房地产的影响

1、入世影响的积极方面

以《中美关于中国入世双边协议》为例，其中与房地产业相关并有重要影响的内容有：在农业方面将消除贸易壁垒，并增加大范围的美国农产品的市场准入；在工业品方面，将降低关税并消除广泛的系统性贸易障碍。这样，会使部分工农业产品价格降低。它意味着，因部分原材料、半成品价格下降会使房地产开发成本有所降低；而因居民日常消费支出的减少，会相应提高可用于住房消费的资金额度间接提高住宅的需求量。

在关税方面，将由目前平均24.6%削减至 9.4%；以及加入信息技术协议后，对电脑、电信设备、半导体和其他高科技产品完全免税；在汽车领域到2006年中期中国将把关税削减至25% 。在木材和造纸领域，关税将由现在的12%-18%（木材）和15%－ 25%（纸张）降低至 5%－ 7.5%。所有这些都会导致房地产业的成本降低，房地产开发中耗费木材制品价格的降低房地产业中涉及的智能化设施成本的降低特别是汽车更加普及及交通成本的降低。会使郊区化步伐进一步加快。

在服务业方面。中国承诺将取消对服务领域的大部分限制包括销售业、银行业、保险业、电信业、会计律师等专业服务业、商业和电脑相关服务业、电影业和音像制品业等。

在保险业方面。将逐步放开保险市场在5年内把境外保险公司的经营范围扩大到医疗和养老保险领域.境外的财产和人身伤害保险公司在中国人世后即可承保大规模商业除在银行业方面，入世5年后。境外银行可以与中国个人共同开展人民币业务在证券业方面将允许少数合资企业从事基金管理。入世3年后这类企业的外资股份可以上升至49%，其经营范围将随非合资的中国公司的经营范围的扩大而同步扩大。它们对房地产业的影响体现在如下几个方面：一是能增大对相应档次的写字楼、公寓和商业类房地产的需求量；二是带来先进的服务方式。促使中国金融和保险业的创新降低房地产开发和消费中的风险和资金成本。增加房地产消费需求量，甚至产生新的开发和消费方式；三是先进的服务方式和服务理念会加剧房地产咨询、物业管理等行业的竞争提高服务水平和服务质量。

在专业服务方面。中国保证开放专业服务领域的市场，涉及法律、会计、管理咨询、税务咨询、建筑设计、工程设计、城市规划。这就使中国房地产业能够引进境外在这些方面的先进技术和经验，提高房地产行业的服务质量。

在中国与欧盟签署的中国一欧盟关于中国入世双边协议中其与房地产业相关共有积极影响的内容和中美关于中国人世双边协议的内容基本相同。

2、入世影响的不利方面

1)国内企业将面对严峻的人才竞争。入世将使房地产业面向境外开发商开放。当他们面对一个并不十分成熟的房地产市场时，必然会大量吸收国内的专业人才，而雄厚的资本实力往往使其在第一个回合的竞争��人才竞争中处于优势。

2)使大量积压房继续积压。尽管外资的介入能盘活一定数量相对优秀的房地产项目，但却会使目前本已在外观、户型、小区设施等方面相对落后的积压房显得更加落后，因此也就更难盘活这部分资产。

3)大量开发企业将相继倒闭。中国房地产企业实力相对较弱。在更加激烈的竞争和日益规范的市场中，一些规模效益较差以及管理水平不高的国内中小企业将不敌大企业和国际开发商的双面夹击而大量淘汰，从而出现为数不多的大企业瓜分和主导市场的格局。

4)政府的行业管理方式将面临考验。政府在房地产业管理中征收大量税费（乃至于重复收费）。而应为开发所提供的基础设施却远远不能满足要求。入世后境外资本和开发商的进入，这套行业管理方式将难以适应。

5)城市将更加拥挤，交通等基础设施将面临严峻挑战。入世后不断发展的房地产业以及汽车的逐渐普及会导致本不宽裕的城市基础设施变得更加紧张。如何缓解这种压力，改善城市的生活和工作环境，是中国许多城市亟待解决的问题。

6)将面临来自国际承包商的压力。目前国内工程承包市场还不够规范，国内施工企业管理水平较低，开发商对施工过程的质量和造价控制不科学。入世后国际承包商的先进管理经验和丰富的索赔经验会令贸然参与中外合作的开发商措手不及。

7)冲击国内金融机构。中国的金融机构尚缺乏成熟的房地产金融经验，且市场风险分散机制尚未形成，也限制了贷款业务的发展。而境外金融机构，在房地产建设和消费贷款发放上，积累了丰富的经验，因此将会使国内金融机构在房地产金融市场竞争中处于劣势。

8)部分建材产品面临巨大的竞争压力。国内部分房地产建材厂家生产的建筑材料。由于科技含量不高等方面的原因导致成本高、质量差、售价高。关税降低后，进口建材的价格会大幅度下降，各种可替代建材之间的竞争将更加严峻。

9)国内房地产中介机构和物业管理机构将面临激烈的竞争压力。在发达国家，房地产中介机构掌握相对成熟的专业知识，在各个环节上都积累了丰富经验，多在国际上具备了相当的规模和知名度。与之相比，中国的房地产中介机构规模较小，从业人员的专业水平低，能够提供的服务范围有限，无法很好地满足客户的要求。

（三）相关金融制度

1、银行住房消费信贷

1998年，为了进一步深化住房制度改革，促进住房建设与住房消费，国家出台了一系列住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的契机。人民银行不仅扩大了个人住房贷款的发放范围，所有商业银行均可发放个人贷款，并且取消了对住房贷款规模的限制。

1).消费信贷呈现重心转移，由支持住房开发转为重点支持住房消费

1998年底，工、农、中、建四家国有商业银行当年自营性个人住房贷款余额占房地产贷款余额的比重：24.7%、17.0%、17.3%、17.0%，1999年底，这一比例分别变为65.3%、21.4%、72.7%、35.4%。可以看出，银行信贷由支持住房开发转为重点支持住房消费。尽管近几年中工、农、中、建四家国有商业银行的个人住房消费信贷总额逐年递增，但所占的相对份额还比较低。1998年自营性个人住房贷款490.64亿元，1999年这一数字上升到了1259.56亿元。1998、1999、2000三年中四家国有商业银行个人住房贷款仅占它们银行信贷总额的1%、1.6%、4%左右，个人住房信贷有较大的发展空间。

2).房地产金融业与90年代初房地产金融热相比，其区别在于：

新增的房地产信贷资金主要通过住房按揭形式进入房地产业，这一形式确保了资金的安全。一方面，信贷关系只会在住房售出后发生，避免了房地产销售环节对资金安全的影响；另一方面，住房按揭贷款虽是向消费者提供，但签订贷款协议后，银行贷款经贷款人投向开发商，银行以间接形式支持了房地产企业。这一间接支持方式包括了市场选择信息：只有消费者愿买的房产才能得到这样的支持。这无形中提高了银行资产的质量。

3).住房消费信贷

住房消费手续繁琐。办理住房抵押贷款大体上要经过咨询、申请审核、合同公证、保险等诸多环节，所涉及的机构工作效率低，购房者耗时耗力。

2、证券市场对房地产的促进

1).资产的证券化

由于房地产抵押贷款还款期长，而商业银行资金来源又存在着短期性的特点。如何解决这一矛盾，可以借鉴国外的经验，通过房地产资产证券化的方式来解决。住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。通过资产证券化，不仅可以解决商业银行资金结构不匹配的问题，防止商业银行的系统风险，还可以为中国的住房信贷资金提供新的来源，以支持更多的人能买房，推动住房制度改革，积极培育经济增长点。

中国建设银行和工商银行已做好住房贷款证券化的方案，首批各拿出200亿个人住房贷款进行证券化试点运作，并已报国务院批准。应该说，中国目前实行资产证券化，由于二级市场的不活跃，条件尚不成熟。但从长远来看，在试点运作的基础上积累经验是非常必要的。

2).房地产公司上市开禁

1993年，为制止当时过热的房地产炒作，国务院曾禁止房地产开发企业上市融资。1996年12月26日，中国证监会颁布《关于股票发行工作若干规定的通知》，对房地产行业也是暂不予以考虑。

近年来，随着国民经济的向好，房地产业逐步步入正轨。1999年4月，建设部根据证监会的要求，选择了金地集团、天津综合开发公司和北京天鸿宝业房地产股份有限公司作为禁令实施以来首批上市试点企业，推荐给证监会。2001年3月12日、4月12日天鸿宝业、金地集团相继在沪市挂牌上市。房地产企业重新上市，表明了政府已经充分认识到了房地产企业对于优化产业结构、扩大内需等方面的重要地位。

扶持优秀的房地产企业上市，不仅是房改的需要，也是市场竞争的需要。这意味着上市房地产企业有充裕的资金，将有利于提高住宅的质量和物业管理水平，有利于面临国外竞争者潜在威胁。

3、住房贷款担保、保险体制

1999年3月17日发布的《住房公积金管理条例》中第27条规定：申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，个人住房贷款必须提供担保，担保采取抵押或质押的形式，当借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方承担连带责任的保证，同时借款人必须购买保险。

在近一两年内，各地出台了多种抵押担保、保险形式，如上海的售房单位担保和抵押物保险形式，以北京和苏州为代表的房屋抵押和综合保险（即抵押物的财产保险、借款人的生命保险和借款人的信用保险三合一的综合险），沈阳、成都由市住房担保公司提供的担保和抵押物保险形式。

1).国内担保情况

个人购房贷款担保制度的建立与推行，是促使居民潜在需求在短时间内向有效需求转化的必要条件。尽管在某种程度上，国内目前的探索在一定程度上解决了住房担保主体的缺位问题，但同时加重了被担保人的负担。

①开发商担保无奈之举

目前银行与开发商联合开办的住房按揭业务，是以开发商作担保的前提下产生的，开发商之所以愿意出面为个人购房作担保，大多迫于资金的压力和市场竞争的需要。对银行而言，以开发商作担保发放贷款，是把个人不能偿还贷款的风险转嫁到开发商身上，开发商风险加大。

②住房担保公司：担保费用高、风险集中

一些地方出于盈利的需要，纷纷成立了住房担保公司。担保公司业务的开展在促进商品房销售，减轻开发商负担等方面起到了积极的作用。但目前担保公司规模小、运作不规范，本身风险比较大。根据建设部、中国人民银行下发的《住房置业担保管理试行办法》，担保公司的实有资本至少一千万；担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的三十倍。由于实有资本中的一小部分是货币资本，也就是说它们所担保的金额远远大于30倍的自身货币资本。另外，对它们的管理由当地房地产行政主管部门负责，担保服务收费标准由当地物价部门批准。因此从该试行办法可以看出，对目前担保公司的监管不严格。加上担保公司运作尚不规范，银行、被担保者存在着谁为担保公司“担保”的顾虑。

2)、保险体制

中国商品房抵押贷款保险，一般都包括抵押物财产保险+贷款信用保险两种，前者是针对所购房屋安全的财产险，后者是防范购房人因人身意外或失业时无法偿还贷款时的风险。

①权利与义务的扭曲

在目前的商品房抵押贷款保险的框架下，银行不缴纳保险费也不作为投保人，却作为受益人得到保险赔付；而购房者虽然交纳了保证保险的保险费，自己却不能得到应有的保障，在自己因伤残、患重大疾病或经济收入的减少而在一定期限内无法履行还款义务时，抵押的房产或者被保险公司处置、或者被银行处置，缴费义务和受益权利严重扭曲。这种保险本身具有致命的内在缺陷，亟需调整。

②保险费用高

就全国而言，商品房抵押保险费率普遍是房价的0.5~1‰。按40元的房价计算，保费需要2000~4000元。但事实上，保险公司对住房抵押贷款的赔付率非常低。1999年2月�2000年6月，北京个人住房保险有9例出险。其中火灾案4起，水管爆裂案5起。保险公司对其中3笔赔案进行了赔付，最高赔付额仅为7110元。从出险的几率与赔付的金额来看，房屋保险费用偏高。

从国外实施住房担保、保险的初衷来看，它们主要是降低购买商品房的首付款和贷款利率，而中国担保与保险机制的权利与义务不对等，远未实现这一目标。相反由于担保费和保险费的存在，从而阻碍了住房消费信贷规模扩大，使居民的潜在需求不能及时地转化为有效需求。

目前各地自行其是的担保公司，既不经济，不利于风险防范，也不利于全国规范住房抵押担保和保险机制的形成。中国需要在总结国内外已有做法的基础上研究确定全国统一的住房担保和保险机制。

（四）发展目标、规划要求

1、2001年的工作重点

一是以落实住房分配货币化为核心，推进住房制度改革。落实住房补贴资金，大力推动住房分配货币化工作；加快廉租住房建设，廉租住房不宜成片建设，可通过补贴租金、鼓励符合条件的对象到市场上租赁住房的方式解决，也可以通过政府、单位收购旧房、接受社会捐赠等方式筹集房源加大公房出售力度，有条件的城市可以逐步将公房出售价与经济适用房价格相衔接。二是进一步规范房地产开发经营行为，调整投资结构，改善住宅供应，继续加大经济适用住房建设力度，下大力气解决销售环节的管理问题，加大技术创新、产品创新力度，继续加大消化空置商品房的力度。三是进一步培育市场，搞活流通。要落实已经出台的各项政策，全面开放搞活存量住房交易市场；以住房租赁税收政策的调整为契机，启动房屋租赁市场，发挥租赁市场对消费和投资双向拉动作用，简化程序，降低收费，切实改善行政管理；规范行为，拓展住房消费服务领域；转变政府职能，营造公平竞争的市场环境。四是完善制度，提高住房公积金管理的法制化、规范化水平。五是推广和规范物业管理。六是启动“中国住宅与房地产信息网”。七是加强住宅与房地产立法工作，清理与当前形势不相适应的法规和规章。

2、 “十五”期间住宅与房地产业改革和发展目标

继续深化城镇住房制度改革，基本建立城镇住房新体制；以改革促发展，通过发展，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量；建立稳定、规范的住房补贴资金渠道，落实补贴资金，建立较为完善的住房货币化分配体系；基本建立运作规范、功能完善的住房市场体系，全面开放二级市场，加快培育租赁市场，调整完善税费政策、管理制度，形成规范的中介、流通、服务和信息体系进一步完善住房公积金制度，初步建立符合中国国情的商业性和政策性并存的住房金融体系，建立起兼顾贷款风险和借款人负担的住房贷款抵押、保险和担保制度；进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，保持商品房、经济适用住房、廉租房之间合理的供应比例，加大财政支持力度，形成比较健全的适合中国国情的住房保障制度；在较大范围内推广社会化、专业化、市场化的物业管理，形成合理的物业管理收费制度和规范的物业管理招投标市场基本建立以财税、金融、法律、土地供应及产业政策等间接手段为主的政府对住房市场的宏观调控体系形成基本完善的住宅产业政策体系，基本建立住宅技术保障体系、住宅建筑体系、住宅部品体系、质量控制体系和性能认定体系，形成住宅建设的技术创新和技术进步机制，全面提高住宅建设质量和住宅产业现代化水平。

3、中国房地产业2001~2010年发展规划要求

到2010年城镇人均使用面积达到18平方米，并有较好的居住环境；建设住宅33.5亿平方米，平均每年建3.3亿平方米。重点改造使用功能不全的住宅，基本消灭棚户和简易住房，使住房成套率达到85%；房地产业的增加值占生产总值的比重增加到5%。