房地产业研究报告－－趋势分析

（一）市场需求的影响因素分析

1、中国城镇居民的购房能力分析

归根到底，房地产的市场需求是由居民购房能力的大小决定的。2000年开始，中国实行货币分房制度，下面我们就来推测一下新的住房制度下居民的购房能力。97年底，中国政府公布的城镇总人口约为3.699亿，总户数约为1.02亿，平均每户人口 3.6人，考虑到城镇平均每户人口数在下降，我们就以一个三口之家为例来说明这个问题，这样的假设不会使结果偏差太大。2000年以后，一个家庭可用于购房的款项有：原有的储蓄存款、当年总收入中扣除消费支出的余额、住房公积金、每月发放的住房补贴、一次性发放的住房补贴。（目前全国货币分房有六种模式，由于各种模式的差别不大，本文仅用一种模式来研究）

①储蓄存款：99年底全国城镇人均储蓄存款约为7500元，一个三口之家储蓄存款为22500元。

②当年总收入扣除消费支出（不含住房支出）的城镇人均余额。据对90年至97年数字分析，得2000年一三口之家的总余额为6039.36元。

③住房公积金：根据新的住房公积金管理制度，职工单位和个人每月计缴的住房公积金为上年平均月工资的5%，按1999年职工的平均年工资为7000元，一个三口之家双职工家庭的年住房公积金的为1400元。

④每月发放的住房补贴：目前中国许多地区的补贴办法还没有制定出来，从一些已制定出的地区来看，每月发放的补贴约为工资的15%，按99年的工资水平来看，就是每年发放1050元，一个三口之家的双职工家庭为2100元。

⑤一次性发放的住房补贴：从全国己制订出的实施方法来看，约为房价的20%。

上述可用于购房的款项中，储蓄存款和一次性发放的住房补贴为固定性的购房款来源，而每年发放的住房公积金、住房补贴和每年收入中可用于购房的款额为变动性的购房款，因此我们可以据此评估居民购房能力。

现在我们来估算一个普通的三口之家按国家规定标准购买60平米房子的购房能力。2000年一套60平米住房总共所需房价为108000元，意味着一个三口之家在2000年购买一套60平米的房子，约需11年的时间里，就可利用其可用于购房的收入来还清房款，应该来说这个年数是普通居民能够承受的，也就是说实行住房制度改革后，普通居民购买较小面积住房的能力还是有的。

2、中国房地产业的市场容量分析

目前我国城市家庭中只有26%以上的家庭居住面积在60平米以上。从住房产权来看，只有50%的家庭住在自已拥有的房子里，44%租用单位的房子，4%租用私人的房子，2%的家庭租用其它房源的房子。从上述数字可以看出，中国住房的潜在市场容量是非常大的，在原来的福利分房制度下，普通居民的购房能力不足，从而使得房地产市场的有效需求不足，实行货币分房以后，这种状况可望得到很大的改变。

（二）市场供给的发展趋势分析

1、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展

在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了许多商家进入房地产业，但当时成立的这些公司规模都不大，它们开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产业进入了微利时代，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。目前许多综合实力较强的房地产开发商都把发展成熟的品牌管理体系、实现管理的高效与科学、发展高品质的服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。

2、房地产供给将多元化方向发展

配合住房制度改革，中国政府将提供多种渠道的住房供应体系。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金的公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

3、商品住宅价格将呈现出稳中回落的趋势

近年来，商品住宅市场供过于求，但价格却一直居高不下。供求规律在中国房地产市场中不起作用的主要原因是中国房地产市场是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个体消费者，而是集团，在这些集团中又有相当一部分的购房资金来源于各种财政拨款，他们的购买行为不同于普通消费者，价格对他们的需求不起决定性作用，因此造成商品房需求价格弹性很低。1998年中国开始在全国范围内推行福利住房制度改革，规定了停止福利分房的时间表，将个人住房消费推向商品房市场，商品房市场需求主体也逐步由集团向个人转移，需求规律在房地产市场中的作用逐渐增大，因此，在商品住宅大量积压的情况下，住宅价格有逐步下调的可能。

中国目前商品住宅价格主要由这样几部分组成：土地出让费、建筑安装费、各种税费和企业利润。这几项构成中有很多可以减让的成份，在占到房价的60%的各种税费中有的极不合理，有大幅减让的余地，如城建配套费由消费者负担十分不合理，这一费用中包括的公用设施建设费用理应由政府财政负担，而商用设施建设费用应由经营受益单位负担，目前政府已明令取消了多种不合理收费，但现行的各项收费中，仍有很多不合理的成份，有进一步压缩的余地。另外，房地产开发商利润率过高，也有很大的让利余地，目前中国许多房地产开发企业的利润率为15%左右，而国外这一比率为7%左右，中国高出国外一倍以上，如果降至国外水平，就会使房价有较大幅度的下降。

（三）辅助体系的完善

1、房地产金融将不断完善和发展

房地产业是一个资金密集型产业，金融的介入是房地产业发展必不可少的条件。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，就中国目前情况来讲，这两种房地产金融业务发展的很不均衡。开发信贷业务开展的时间比较长，业务量也比较大，有效地支持了中国房地产业的发展，但消费信贷的发展却还是近一两年的事。随着福利住房制度改革的推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务。1997年5月人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。从当前按揭业务发展现状看，还存在贷款时间短、贷款比例低、担保方式单调、风险回避不够的缺陷。可以预计，随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，近期可以预期的是担保方式可能会有较大突破，如试行二次担保和引入保险机制。

2、住房二级市场将对房地产业的发展起着越来越大的作用

现在对住房需求大的往往不是没钱的无房户，而是有钱有房的人。这些人有房想扩大居住面积，办法之一就是换房，通过市场交易增加需求，卖旧房买新房，以小房换大房。据预测，住房实物分配切断后走向货币分配，这将使个人增加投入，据估计，这部分人的住房增量需求是1100万平方米／年。以全面开放住房二级市场的上海为例，现有住房的住户有35%在未来5年内准备进入房产市场，进入市场的有80%的人是准备扩大面积，扩大面积以平均27～30平方米／人。全国以此情况测算可增加有效需求2800万平方米／年。全面开放二级市场所产生的效益要比切断实物分配产生的增加量还要多。未来住房二级市场将充满活力。未来将是买方惜金挑剔的市场，老百姓买房货比三家，非常审慎。所以，房地产商要在产品的质量和品位，服务方面提高，因为住房是个入最大的消费品。

（四）政策变化的影响

房地产业是一个受政策变化影响非常大的行业，从目前来讲，政策变化对房地产业发展的影响主要体现在以下方面：

1、利率下调和征收利息税对房地产业发展的影响

利率下调从两方面促进了房地产业的发展，其一是降息使开发商的财务成本下降，从而降低了房地产的开发成本，使房价有了下调的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望。同样，开征利息税也使居民的存款收入下降，并且开征利息税和降息的一个不同点是，存款额越大的其上缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道，从而能促进房地产的销售。

2、房地产税收优惠政策对房地产业发展的影响

1999年8月1日，财政部和国家税务总局联合发出通知，从即日起对房地产市场的营业税、契税、土地增值税和二级市场空置房交易税等实行减免政策，预计这项政策将使商品房销售价格降低10%左右，能在一定程度上促进房地产的销售。